아파트 시세가 20억원이라고 해서 20억원에 종합부동산세가 바로 붙는 것은 아닙니다. 종부세는 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 계산하고, 1세대 1주택자는 일정 금액을 먼저 공제합니다.
2026년 현재 1세대 1주택자의 주택분 종부세 기본공제는 12억원입니다. 공시가격에서 12억원을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용하고, 여기에 구간별 세율을 적용하는 구조입니다.
여기에 이미 낸 재산세 중 일정 금액을 빼고, 고령자·장기보유자라면 최대 80%의 세액공제를 적용할 수 있어 같은 가격의 집이라도 보유기간과 나이에 따라 실제 종부세가 크게 달라질 수 있습니다.
📌 핵심 요약
- 과세기준일: 매년 6월 1일
- 1세대 1주택 기본공제: 공시가격 12억원
- 일반 개인 기본공제: 9억원
- 주택 공정시장가액비율: 60%
- 1주택자 세율: 과세표준에 따라 0.5~2.7%
- 고령·장기보유 세액공제: 합산 최대 80%
- 납부기간: 매년 12월 1일~12월 15일
1. 종합부동산세는 어떤 사람이 내나?
종합부동산세는 모든 주택 소유자가 내는 세금이 아닙니다. 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택의 공시가격 합계가 기본공제 금액을 넘는 경우 과세 대상이 될 수 있습니다.
여기서 가장 많이 혼동하는 부분이 시세와 공시가격입니다. 종부세를 판단할 때 20억원에 거래되는 아파트라고 해서 20억원을 그대로 과세 기준으로 사용하지 않습니다.
국토교통부가 공시하는 주택 공시가격을 기준으로 판단합니다.
예를 들어 시세가 상당히 높은 아파트라도 공시가격이 12억원 이하이고 다른 과세대상 주택이 없는 1세대 1주택자라면 현행 기본공제 기준에서는 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.
1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 기본공제
2026년 현재 개인이 보유한 주택의 종합부동산세 기본공제는 일반적으로 9억원입니다.
다만 요건을 충족하는 1세대 1주택자는 12억원을 공제합니다.
따라서 1세대 1주택자가 보유한 집의 공시가격이 12억원을 넘었다고 하더라도 12억원 전체에 세금이 부과되는 것이 아니라 12억원을 초과하는 부분을 기초로 과세표준을 계산합니다.
현재 기준을 간단히 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 기본공제 |
|---|---|
| 일반 개인 | 9억원 |
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
다만 공동명의 주택이나 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 별도의 특례가 적용될 수 있어 단순히 등기상 주택 수만으로 판단하면 안 됩니다.
2. 종합부동산세 계산 공식은 이렇게 된다
1세대 1주택자의 종부세 계산 구조는 생각보다 단순합니다. 다만 최종 단계에서 재산세 공제와 세액공제 등이 들어가기 때문에 실제 납부액은 단순 계산 결과와 차이가 날 수 있습니다.
💡 1세대 1주택 종부세 기본 계산
① 공시가격 - 12억원
② × 공정시장가액비율 60%
③ = 종부세 과세표준
④ × 구간별 세율 - 누진공제
⑤ - 공제할 재산세액
⑥ - 고령자·장기보유 세액공제
⑦ 세부담상한 등을 반영해 최종 세액 결정
예를 들어 공시가격이 18억원인 1세대 1주택자라면 기본적인 과세표준은 다음과 같이 계산합니다.
(18억원 - 12억원) × 60% = 3억6,000만원
종부세 세율은 집값 자체가 아니라 이렇게 계산된 과세표준 3억6,000만원에 적용됩니다.
1주택자 종부세 세율은 얼마일까?
1세대 1주택자는 2주택 이하 개인에게 적용되는 일반 주택분 세율을 적용받습니다.
2026년 현재 국세청 안내 기준으로 과세표준 구간에 따라 0.5%부터 2.7%까지 누진세율이 적용됩니다.
주택분 종합부동산세 세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 없음 |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억180만원 |
여기서도 세율만 곱한 금액이 최종 납부액은 아닙니다. 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 공제한 뒤 1세대 1주택자의 고령·장기보유 공제를 추가로 적용합니다.
3. 공시가격별 종부세는 어느 정도일까?
실제 종부세는 재산세 공제액과 보유기간, 연령에 따라 달라지기 때문에 공시가격만으로 정확한 최종 세액을 계산하기는 어렵습니다.
다만 1세대 1주택자의 기본공제와 공정시장가액비율을 적용한 과세표준까지는 간단하게 계산할 수 있습니다.
1세대 1주택자 공시가격별 과세표준 예시
| 공시가격 | 12억원 공제 후 | 과세표준(60%) |
|---|---|---|
| 12억원 | 0원 | 0원 |
| 15억원 | 3억원 | 1억8,000만원 |
| 18억원 | 6억원 | 3억6,000만원 |
| 20억원 | 8억원 | 4억8,000만원 |
| 25억원 | 13억원 | 7억8,000만원 |
예를 들어 공시가격 20억원이라면 과세표준은 4억8,000만원입니다. 이 구간의 세율 0.7%와 누진공제 60만원을 적용하면 재산세 공제 전 종부세액은 단순 계산상 276만원입니다.
하지만 여기서 끝이 아닙니다. 이미 부담한 재산세 가운데 중복되는 부분을 공제하고, 고령자·장기보유 세액공제까지 적용할 수 있어 실제 종부세는 이 금액보다 달라집니다.
⚠️ 시세 20억원과 공시가격 20억원은 다릅니다
위 계산은 '공시가격 20억원'을 가정한 예시입니다. 부동산 플랫폼에서 보는 매매시세 20억원을 그대로 넣어 계산하면 실제 종부세와 큰 차이가 생길 수 있습니다.
오래 보유했다면 종부세가 크게 줄어들 수 있다
1세대 1주택자에게는 장기보유 세액공제가 적용됩니다.
보유기간이 5년 이상이면 20%, 10년 이상이면 40%, 15년 이상이면 50%의 공제율이 적용됩니다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
예를 들어 같은 집을 가지고 있더라도 최근에 구입한 사람과 15년 이상 보유한 사람의 실제 종부세 부담은 달라질 수 있습니다.
60세 이상이라면 고령자 세액공제도 있다.
1세대 1주택자는 연령에 따라서도 세액공제를 받을 수 있습니다.
60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%의 고령자 세액공제가 적용됩니다.
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
고령자 공제와 장기보유 공제는 중복 적용할 수 있습니다.
다만 두 공제를 더한 세액공제율은 최대 80%까지만 적용됩니다.
부부 공동명의 1주택은 계산법이 다를 수 있다.
부부가 집 한 채를 공동명의로 보유하고 있다면 단독명의 1세대 1주택자와 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
공동명의는 원칙적으로 각자의 지분에 해당하는 공시가격을 기준으로 종부세를 판단하지만, 일정 요건을 충족하면 공동명의 1주택자 특례를 신청해 1세대 1주택 방식으로 과세받을 수 있습니다.
어느 방식이 유리한지는 집의 공시가격뿐 아니라 부부의 지분, 나이, 보유기간 등에 따라 달라집니다.
특히 단독명의 방식으로 특례를 적용할 경우 고령자·장기보유 세액공제 적용 여부가 달라질 수 있기 때문에 매년 종부세 특례 신고 기간 전에 비교하는 것이 좋습니다.
일시적 2주택이면 무조건 1주택 혜택이 사라질까?
주택이 두 채라고 해서 항상 종부세상 다주택자로 판단되는 것은 아닙니다.
일정 요건을 충족하는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역주택 등은 1세대 1주택자 판단 시 주택 수에서 제외하는 특례가 적용될 수 있습니다.
예를 들어 기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 됐거나 상속으로 주택을 추가 보유하게 된 경우에는 특례 요건을 확인할 필요가 있습니다.
다만 주택의 가격, 소재지, 취득시기 등 세부요건이 다르기 때문에 '두 채라도 무조건 1주택으로 인정된다'고 볼 수는 없습니다.
4. 종부세에서 6월 1일이 중요한 이유
종부세를 계산할 때 가격만큼 중요한 날짜가 6월 1일입니다.
종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이기 때문에 이 날짜를 기준으로 누가 해당 주택을 소유하고 있는지를 판단합니다.
주택을 사고파는 시점이 5월 말이나 6월 초라면 과세기준일과 소유권 이전 시점에 따라 그해 종부세 납세의무자가 달라질 수 있습니다.
다만 종부세만 피하기 위해 부동산 거래일을 결정하는 것은 취득세·양도소득세·거래조건 등 다른 요소를 놓칠 수 있으므로 전체 세금과 자금계획을 함께 확인해야 합니다.
5. 2026 세제개편안이 통과되면 무엇이 달라질까?
여기서 현재 적용되는 세법과 2026년 8월 정부가 발표한 세제개편안은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
현재 2026년 종부세 계산에서는 1세대 1주택자의 기본공제가 12억원입니다.
반면 정부가 발표한 2026 세제개편안에는 주택 보유자의 실제 거주 여부와 주택가액을 더 반영하는 방향으로 종부세 체계를 개편하는 내용이 포함됐습니다.
정부안에서는 실제 거주하는 1세대 1주택자에 대해 기본공제를 14억원으로 조정하는 방안 등이 제시됐습니다.
다만 이 내용은 2026년 8월 현재 확정된 세법이 아닙니다. 국회 심의 과정에서 적용 금액과 요건, 시행시기 등이 변경될 수 있기 때문에 2026년 현재 종부세를 계산할 때 14억원을 공제하면 안 됩니다.
⚠️ 12억원과 14억원을 혼동하지 마세요
2026년 현행 기준: 1세대 1주택 기본공제 12억원
2026 세제개편안: 실거주 1주택 기본공제 14억원 개편안 제시. 국회 통과 전까지는 확정된 세법이 아닙니다.
6. 종부세 고지서를 받았다면 확인할 것
국세청의 종부세 고지서를 받았다면 금액만 보고 바로 납부하기보다 과세대상 주택과 공시가격부터 확인하는 것이 좋습니다.
✔️ 종부세 확인 체크리스트
- ✓ 6월 1일 기준 실제 주택 소유자가 맞는지 확인
- ✓ 적용된 주택 공시가격 확인
- ✓ 1세대 1주택 12억원 기본공제가 적용됐는지 확인
- ✓ 고령자·장기보유 세액공제 적용 여부 확인
- ✓ 일시적 2주택·상속주택 등 특례 대상인지 확인
- ✓ 부부 공동명의라면 특례 적용이 유리한지 비교
실제 종부세는 주택 보유 형태와 각종 특례 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 FAQ
시세가 12억원을 넘으면 무조건 종부세를 내나요?
아닙니다. 종부세는 일반적인 매매시세가 아니라 주택의 공시가격을 기준으로 판단합니다. 1세대 1주택자는 현행 기준 공시가격 12억원을 기본공제합니다.
공시가격이 12억원이면 종부세가 나오나요?
다른 과세대상 주택이 없고 1세대 1주택 요건을 충족한다면 12억원 기본공제 후 과세표준이 발생하지 않으므로 주택분 종부세가 발생하지 않습니다.
종부세는 집값의 0.5%를 내는 건가요?
아닙니다. 공시가격에서 기본공제를 한 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 구하고, 해당 과세표준에 구간별 세율을 적용합니다.
오래 살면 종부세가 줄어드나요?
1세대 1주택자는 보유기간과 연령에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 장기보유 공제는 최대 50%, 고령자 공제는 최대 40%이며 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.
부부 공동명의가 단독명의보다 종부세에 유리한가요?
항상 그렇지는 않습니다. 공동명의는 각자의 지분과 기본공제를 활용할 수 있는 장점이 있지만 단독명의 1주택자 방식에서는 고령·장기보유 세액공제를 적용할 수 있어 나이와 보유기간, 공시가격에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
2026년부터 1주택 공제가 14억원으로 오른 것 아닌가요?
현재 적용되는 기준은 12억원입니다. 14억원은 2026년 세제개편안에 포함된 개편 내용으로, 정부안 발표만으로 확정된 세법이 되는 것은 아닙니다. 실제 적용 전에는 국회 통과 내용과 시행시기를 확인해야 합니다.
📝 핵심 정리
1세대 1주택자의 종합부동산세를 계산할 때 가장 먼저 확인할 숫자는 집의 매매가격이 아니라 공시가격입니다.
2026년 현재는 공시가격에서 12억원을 기본공제한 뒤 60%의 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다. 이후 과세표준에 0.5~2.7%의 누진세율을 적용하고 재산세 공제와 각종 세액공제를 거쳐 최종 납부액을 결정합니다.
특히 1세대 1주택자는 고령·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 적용받을 수 있기 때문에 같은 공시가격의 집이라도 실제 세금은 크게 달라질 수 있습니다.
2026 세제개편안에는 실거주 1주택의 기본공제를 14억원으로 조정하는 등 종부세 개편 내용이 포함됐지만, 현재 세금을 계산할 때는 확정된 현행 법률을 기준으로 판단해야 합니다.
📚 참고자료
- 국세청, 종합부동산세 세액계산 흐름도
- 국세청, 종합부동산세 세율 및 1세대 1주택 세액공제 안내
- 국가법령정보센터, 종합부동산세법 및 종합부동산세법 시행령
- 재정경제부, 2026년 세제개편안 및 문답자료
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✔️ 꼭 확인하세요
종부세 예상액을 계산할 때 부동산 매매시세를 그대로 입력하지 말고 해당 연도의 공시가격부터 확인하세요. 1세대 1주택 여부와 보유기간, 나이에 따라 실제 납부세액이 달라질 수 있습니다.
2026 세제개편안의 1주택 종부세 개편 내용은 아직 국회 입법 절차가 남아 있으므로 실제 시행 전에는 국세청과 재정경제부의 최종 확정 내용을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
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